Il regolamento di condominio viene disciplinato dall’art. 1138 del Codice Civile. Il regolamento è obbligatorio, come si deduce dallo stesso dettato normativo, nel caso in cui il numero dei condomini sia superiore a 10.

Non è peraltro escluso che, nel caso in cui il numero di condomini presenti nell’edificio sia inferiore a 10, si possa redarre il regolamento in via facoltativa a seguito di delibera assembleare favorevole.

Non è previsto alcun obbligo per l’amministratore relativo alla redazione del regolamento, il quale può essere formato per iniziativa di un solo condomino (nel caso di dieci o più condomini), che può richiedere anche la revisione del regolamento esistente (art. 1138, secondo comma)

La maggioranza richiesta per l’approvazione del regolamento è quella dell’art. 1136, secondo comma, ovvero deve essere approvato “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.

Il regolamento approvato con tale maggioranza è il regolamento assembleare, accanto al quale è previsto un altro tipo di regolamento definito dalla giurisprudenza “regolamento contrattuale”, redatto dal primo proprietario, generalmente il costruttore.

Differenze tra regolamento assembleare e contrattuale

Questa seconda tipologia di regolamento contiene delle norme che possono limitare i diritti reali dei condomini.
Nel regolamento contenente norme contrattuali, infatti, possono essere previste ad esempio delle clausole che limitino la destinazione d’uso di alcune unità immobiliari.

Per questo motivo nel caso in cui vi siano norme di natura contrattuale la maggioranza prevista per l’approvazione è più alta, addirittura l’unanimità richiesta in forma scritta, mentre nelle norme assembleari è prevista una maggioranza di soli 500 o più millesimi.

Le sanzioni

E’ previsto nelle disposizioni di attuazione ex art 70, la possibilità di comminare delle sanzioni in caso di infrazioni al regolamento di condominio. La “multa” irrogata dall’amministratore può essere di un massimo di 200 euro e, nel caso di recidiva, può essere comminata una sanzione fino a 800 euro.