Assemble di condominio: Domande e Risposte

Chi vuole dare una svolta allo stato dello stabile in cui vive, prima o poi, dovrà partecipare all’assemblea di condominio e si farà molte domande in merito a come funziona. Quali sono le norme che la disciplinano? Chi può partecipare? Come viene convocata? Gli interrogativi sono tanti.
Abbiamo chiesto a Giuseppe Bassi, dello studio Bassi - Amministratori Condomini Milano, uno dei massimi esperti amministratori di condomini del capoluogo lombardo, di rispondere a queste domande.

Quali sono le norme che disciplinano l'Assemblea di condominio?

Quando si parla dell’assemblea di condominio e dei suoi riferimenti normativi, è necessario chiamare in causa gli articoli 1135, 1136 e 1137 del Codice Civile italiano. Per definirla in modo corretto, è fondamentale parlare di organo deliberante del condominio.

Chi può partecipare all'assemblea condominiale?

Chi ha appena comprato casa e consulta il web per cercare nominativi relativi ad amministratori di condomini, vuole - giustamente - arrivare con in possesso il maggior numero possibile di informazioni tecniche, in modo da poter comprendere al meglio i dettagli del lavoro di chi si occupa di gestire lo stabile.

Agire in questo modo vuol dire, per forza di cose, chiedersi chi può partecipare all’assemblea di condominio. La legge prevede che tutti i condomini abbiano il titolo per partecipare. Entrando ulteriormente nel dettaglio, è il caso di rammentare che, nelle situazioni in cui tutti i soggetti precedentemente ricordati non sono stati invitati alla partecipazione, l’assemblea non ha la possibilità di deliberare niente.

A questo punto, è naturale farsi domande in merito alla posizione di eventuali affittuari. Chi non ha alcuna conoscenza di normative condominiali, è convinto che i conduttori degli appartamenti non abbiano in alcun modo diritto di votare in assemblea.

Questo non è vero. Esistono infatti dei casi isolati in cui i soggetti in questione hanno il diritto di esprimersi in luogo dei proprietari dell’appartamento. Quali sono queste eventualità? Quelle in cui ci si deve pronunciare in merito alla gestione dei servizi di riscaldamento e alle spese che li riguardano. Gli affittuari di un appartamento sito in un nucleo condominiale possono esprimere il loro voto anche quando si discute dei medesimi aspetti relativi al condizionamento dell’aria.

La situazione appena descritta è realtà da quando, nel 1990, la Corte Costituzionale si è pronunciata in merito con la sentenza 2762.

Una parentesi a parte va dedicata alle deleghe. Ciascun condomino può scegliere se partecipare di persona alle assemblee o se delegare un suo rappresentante. In assenza di regole specifiche, è possibile dare la delega anche a un soggetto estraneo al contesto condominiale. Essenziale è far presente l’impossibilità per il delegato di procedere a sua volta a una delega. Inoltre, dal 2013 la legge italiana non consente di nominare come delegato l’amministratore di condominio.

In che modo viene convocata l’assemblea condominiale?

In virtù di quanto sopra specificato, il mezzo che si considera più idoneo è la raccomandata con ricevuta di ritorno. Entrando nel vivo dei contenuti della missiva, facciamo presente che è necessario che sia specificato l’ordine del giorno.

Un caso che merita attenzione è quello dell’assemblea straordinaria. In questo frangente, la convocazione può arrivare da:

  • Studio di amministrazione del condominio
  • Almeno due condomini

All’ordine del giorno devono essere ovviamente inseriti argomenti la cui discussione risulta urgente. In merito all’assemblea straordinaria, è doveroso citare un aspetto tecnico del quale non tutti sono al corrente. Quando si parla dei compensi degli amministratori di condomini a Milano o in qualsiasi altra città, le suddette assemblee sono comprese nell’onorario. Ecco perché non è necessario procedere a una retribuzione a parte.

Tornando alle modalità di convocazione, facciamo presente che è possibile utilizzare anche la posta elettronica certificata o procedere alla consegna a mano.

Si possono svolgere assemblee di condominio online?

Si. Da un anno e mezzo a questa parte, chi vive in condominio ha iniziato a familiarizzare con le assemblee online. La loro introduzione, come è chiaro, ha rappresentato una risposta pratica alla necessità di procedere con la gestione degli stabili nonostante l’impossibilità di incontrarsi di persona per via delle restrizioni sociali anti Covid.

La normativa è stata ovviamente adeguata. Nello specifico, si parla di due emendamenti. Questi ultimi hanno coinvolto le leggi 126/2020 e 159/2020. Nonostante il legislatore si sia mosso tempestivamente per inquadrare questa modalità di assemblea condominiale in maniera chiara, diversi operatori del settore hanno riscontrato uno scarso utilizzo del mezzo della video conferenza. I motivi di questo insuccesso sono diversi. Tra i principali rientra senza dubbio la poca dimestichezza con la tecnologia di molti amministratori.

Un altro ostacolo tecnico che è stato riscontrato riguarda le modalità di convocazione. In questo caso, si ha a che fare con una procedura più complessa rispetto a quella utilizzata per le assemblee in presenza. Parliamo infatti della necessità di chiedere il consenso della maggioranza dei condomini. In assenza di quest’ultimo, la convocazione dell’assemblea online non è valida.