Le domande che abbiamo appena posto sono abbastanza diffuse, soprattutto perché non è sempre chiaro, ai proprietari di un appartamento locato in un condominio – o di una villetta a schiera situata all’interno di un villaggio, che comunque va considerato come un “condominio” – quali siano gli spazi che fanno direttamente riferimento alle parti condominiali, e quali, invece, non sono da considerarsi come parti comuni.
Secondo l’articolo 1117 c.c., le parti comuni di un edificio – di seguito elencate – sono in particolare tutte quelle parti che, se non sono disciplinate diversamente nel regolamento di condominio o nel rogito, rientrano tra le cose di uso e di godimento comune.
Pertanto, questi spazi comuni vanno considerati come di proprietà del condominio, il che significa che, in caso di guasti o di manutenzione ordinaria, le spese sostenute per la riparazione o per la manutenzione vanno equamente divise tra tutti i condomini.
L’articolo 1117 del Codice Civile dichiara inoltre che “il condominio è l'insieme delle parti di un edificio che sono di proprietà comune a più condòmini.”
Le parti comuni di un condominio vengono distinte in tre categorie
1) Categoria delle parti comuni necessarie: si chiamano “necessarie” in quanto queste parti comuni costituiscono la struttura stessa dell’edificio, e senza di esse l’edificio stesso non avrebbe modo e senso di esistere. Tra queste categorie, rientrano quindi il suolo; le fondazioni; i muri maestri; i tetti e i lastrici solari; le scale; i portoni d'ingresso; i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili;
2) Categoria delle parti comuni di pertinenza: ovvero, tutti i locali destinati ai servizi comuni, tra cui la portineria e l’alloggio del portiere (ove ve ne sia l’ubicazione e la necessità); i locali per la lavanderia, per gli stenditoi, e per il riscaldamento centrale, e tutte quelle parti che sono destinate ai servizi comuni;
3) Categoria delle parti comuni accessorie: si tratta di parti comuni destinate a tutto ciò che serve per l’uso e per il godimento comune. Rientrano in questi spazi anche ascensori, pozzi, cisterne, acquedotti e impianti per l’acqua, impianti per il gas e per il riscaldamento, impianti elettrici, ecc.
Queste parti comuni, secondo la regolamentazione dell’articolo 1117 del Codice civile, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio.
