Come stabilire la validità delle delibere condominiali, quali delibere sono nulle e quali annullabili.
Il codice civile divide le decisioni prese in assemblea condominiale in due tipi: quelle radicalmente nulle e quelle che sono semplicemente annullabili.

Una delibera nulla è come se non fosse mai stata presa, ed è quindi possibile impugnarla in ogni momento.
Invece una delibera annullabile risulta valida a tutti gli effetti, se non è impugnata entro trenta giorni da quando è stata presa.

Delibere condominiali nulle

Sono nulle, e quindi impugnabili da tutti, perfino da chi, tra i condomini, in assemblea ha votato "si":

  • Le delibere prese in assemblee da considerarsi non valide, perché ad esempio mancava il numero minimo di partecipanti;
  • Quelle prese con maggioranze insufficienti
  • Quelle che si dimostrano in contrasto con norme di legge;
  • Sono da considerare nulle anche le delibere non riportate nell'ordine del giorno dell'assemblea che viene inviato a tutti i condomini, anche nel caso esista una voce generica del tipo "varie ed eventuali".
  • Con la sentenza della Corte di Cassazione del 18 febbraio 2013 n.3586, sono nulle anche le delibere dell'assemblea condominiale che sono prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, le delibere che non rientrano nella competenza dell'assemblea o quelle che incidono sui diritti individuali.


Delibere condominiali annullabili

Tra le delibere annullabili rientrano per esempio quelle adottate in contrasto con il regolamento condominiale o quelle dove la suddivisione di una spesa, come quella per acqua, gas, pulizie o giardiniere, può essere giudicata irragionevole.
Chi vuole opporsi, ha un mese di tempo per rivolgersi a un avvocato.

Inoltre sono annullabili le delibere adottate con maggioranza inferiore rispetto a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale