Differenza tra spese ordinarie e straordinarie, il ruolo di condomini e amministratore
La ripartizione delle spese relative all'ascensore condominiale è regolata dall'articolo 1124 del codice civile, in cui si afferma che la spesa va ripartita tra i vari condomini per metà in base al valore delle singole unità immobiliari, per metà in base all'altezza dei piani dal suolo. Nell'articolo non avviene distinzione tra le spese ordinarie e quelle straordinarie ma i criteri che definisce si intendono validi per entrambe le tipologie.
La distinzione in spese ordinarie e straordinarie serve per delineare le competenze dell'assemblea rispetto ai poteri dell'amministratore, che può in maniera autonoma dare luogo agli interventi di manutenzione ordinaria e riportare quanto eseguito nel bilancio condominiale di fine anno. I lavori straordinari, invece, necessitano di delibera da parte dell'assemblea condominiale.
Quando si parla di lavori ordinari si prendono in considerazione le opere di riparazione, rinnovo e sostituzione delle forniture degli edifici, utili a mantenere efficienti gli impianti tecnologici esistenti. I lavori straordinari servono a rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici. Questa distinzione è necessaria per capire nello specifico come funziona la ripartizione delle spese per i condomini: la manutenzione ordinaria, straordinaria e la sostituzione però, implicano che un impianto sia già stato installato.
Laddove le spese invece riguardino l’installazione di un nuovo impianto prima inesistente (non già alla sostituzione di uno presente) i criteri di ripartizione di riferimento sono dettati dal già citato articolo 1123 del codice civile (nella tabella millesimale “proprietà” e quella del valore dell’edificio).
Un nodo che va sciolto a monte è quello che riguarda la partecipazione alle spese dei condomini del piano terra. Anche se non usufruiscono di scale e ascensore fanno comunque parte dello stabile e per questo sono tenuti a contribuire alla manutenzione.
Diverso il caso in cui ci siano più scale e quindi più impianti, poiché in quel caso non è l'intero condominio a rispoderne ma solo la palazzina interessata. Esiste infatti il condominio parziale, e in questo caso esistono differenti criteri di ripartizione delle spese e di titolarietà del diritto di proprietà su scale e ascensori di pertinenza.
Il codice civile fissa dei principi e dei criteri ripartitivi sempre derogabili. Le tabelle millesimali citate nell'articolo 1124 devono avere natura contrattuale, cioè essere frutto di un contratto scritto o formulato in assemblea condominiale con approvazione unanime. L'unanimità del condominio è necessaria nonché fondamentale per dare avvio alle operazioni straordinarie e non.
Le tabelle dal contenuto difforme devono quindi essere presenti in un regolamento condominiale contrattuale, oppure, se successive, vanno votate e approvate dall’unanimità.
