Sostituzione del mutuo: come si ottiene? Quali sono le norme che regolano una sostituzione del mutuo e quali invece i costi da affrontare?

Prima di tutto, è bene chiarire che la sostituzione del mutuo è, in sostanza, una forma di sostituzione del mutuo stesso, nel corso della quale si estingue il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo.

La differenza che distingue la sostituzione del mutuo dalla rinegoziazione è che, con la prima si accende un mutuo ex novo cancellando le condizioni del mutuo precedente; con la seconda, invece, si procede alla modifica di alcune clausole contrattuali, che possono essere, ad esempio, la durata residuale del rimborso o il tipo di tasso applicato.

Le motivazioni che possono spingere la parte mutuataria – ovvero, chi ha richiesto ed ottenuto il mutuo – a richiedere una sostituzione del mutuo, sono abbastanza chiare e plausibili, e riguardano soprattutto l’esigenza di accedere a nuove condizioni, naturalmente più favorevoli delle precedenti, che regolino l’importo del mutuo e la sua durata.

In questo modo, la parte mutuataria può chiedere alla parte mutuante – ovvero alla banca o all’istituto di credito che ha concesso il mutuo in precedenza – di rivedere le sue condizioni (spread, tasso, interessi), allo scopo di diminuire la rata del mutuo o di abbassarne, appunto, l’entità.

Spesso accade, infatti, che le condizioni di mercato cambino e siano diverse da un periodo all’altro, e pertanto può capitare che le condizioni di mercato attuali siano più favorevoli rispetto a quelle che hanno regolato, in precedenza, la stipula del contratto di mutuo con la banca: grazie a nuove condizioni offerte dall’istituto di credito, oppure ad un abbassamento dei tassi di interesse, può apparire utile estinguere un vecchio debito mediante l'erogazione di un nuovo finanziamento, allo scopo di rendere il mutuo più leggero ed accessibile.

Attraverso la stipula di un nuovo contratto, si possono quindi variare le condizioni del tasso di interesse – ad esempio, scegliere un diverso tasso, da fisso a variabile e viceversa – oppure aumentare o diminuire l’importo finanziato o la durata del mutuo, a seconda di ciò che offre la banca e delle proprie necessità.

I costi per la sostituzione del mutuo

Per accedere alla sostituzione del mutuo è naturalmente necessario affrontare dei costi specifici, ovvero:

  • Penale per l’anticipata estinzione del vecchio debito;
  • Spesa dell’atto notarile per la stipula del nuovo contratto;
  • Spese bancarie per il nuovo mutuo;
  • Pagamento dell’imposta sostitutiva.

Affrontare la sostituzione del mutuo può essere conveniente, ma è opportuno fare delle verifiche precise per valutare ciò che è meglio fare: in generale, è utile fare una sostituzione qualora le condizioni di mercato siano molto diverse da quelle del mutuo (ed ovviamente in favore della parte mutuataria).