Bozza di Regolamento di Condominio :
Condominio tra gli edifici sito in ITALIA
Via benecasa n. 00
Regolamento di Condominio e Carature Millesimali
Firma per accettazione ed approvazione definitiva del presente regolamento di condominio e relative tabelle millesimali allegate. (Approvazione in sede di Assemblea. Per la pratica applicazione vedi Sentenze della Suprema Corte nº 4814del 17/05/1994 e nº 602 del 19/01/1995)
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Cap. I
La stesura del presente regolamento avviene nel rispetto degli articoli del C.C. riguardanti "Il condominio negli Edifici" e relative disposizioni di attuazione
Oggetto del regolamento
Oggetto del presente regolamento è il complesso edilizio sito nel Comune di Italia con ingresso dalla Via Wwwcondoline n. 00
Le unità immobiliari possono riassumersi secondo il seguente schema:
Edificio "A"
1.Appartamenti
· Scala "A" con sedici appartamenti dal piano rialzato al piano settimo;
Edificio "B"
Scala "B" con sedici appartamenti dal piano rialzato al piano settimo;
Edificio "C"
1. Appartamenti
· Scala "C" con diciotto appartamenti dal piano rialzato al piano ottavo;
Edifici "A" - "B" - "C"
Cantine e Box
n.24 cantine a piano primo sottostrada con ingresso dalla rampa di Via Wwwcondoline nº 00
n.26 box a piano primo sottostrada con ingresso dalla rampa di Via e dalla rampa con accesso da piazzale condominiale e stradella privata Via WeBwww nº 00
· si riportano di seguito le parti comuni del complesso edilizio:
ART. 1 LA PROPRIETÀ COMUNE
Sono parti comuni: l'area su cui sorge l'edificio, il sottosuolo, le fondamenta, i muri maestri, pilastri e architravi necessari di tutto l'edificio, nonché tutti i muri perimetrali e quelli dei vani scala, ascensori e tetti. Gli androni, le scale, gli anditi, i passaggi alle cantine, locale ascensore, autoclave, riscaldamento. Gli impianti di gas, luce, acqua, fognatura, sino agli attacchi con le proprietà individuali. La quota di comproprietà delle parti comuni di ciascun condomino è proporzionata al valore della sua porzione di piano espressa in millesimi nel titolo d'acquisto. Sono di proprietà comune al gruppo di condomini che ne hanno titolo:
le rampe che consentono l’accesso al piano primo interrato è comune a tutti i box e alle cantine;
il locale contatori al piano primo interrato è comune a tutti gli appartamenti, cantine e box degli edifici "A"-"B"-"C";
l’androne e il corpo scala dell’edificio "A" sono comuni a tutte le unità immobiliari che hanno accesso dalla scala "A";
l’androne e il corpo scala dell’edificio "B" sono comuni a tutte le unità immobiliari che hanno accesso dalla scala "B";
l’androne e il corpo scala dell’edificio "C" sono comuni a tutte le unità immobiliari che hanno accesso dalla scala "C";
Art. 2 valore delle quote
valori proporzionali delle quote di partecipazione al condominio
· Ciascun condomino partecipa al condominio secondo la propria quota di proprietà la cui entità è espressa in millesimi come riportata nelle relative tabelle millesimali allegate al presente.
Art. 3 modifica al valore delle quote
I valori di cui all’art.2 potranno essere modificati anche a richiesta di un solo condomino, se:
risulta che essi siano viziati da errore;
si siano verificate delle modifiche nella consistenza dell’edificio per cui sia venuto meno il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o appartamento o anche delle singole unità immobiliari.
Cap. 2º
DIRITTI E DOVERI DEI CONDOMINI SULLE COSE COMUNI
Art. 4 lavori per innovazioni o modifiche alle cose comuni
I condomini che intendono chiudere in modo provvisorio i balconi delle cucine, potranno eseguire i lavori esclusivamente su unico progetto che sarà redatto da tecnico nominato dall’assemblea, e comunque previa autorizzazione comunale se necessaria.
Il condomino potrà eseguire lavori di somma urgenza dopo che si sia accertata l’inerzia totale dell’amministratore ovvero del consiglio di condominio. Se i lavori interessano parti comuni avrà diritto, presentando i giustificativi di spesa e relativa relazione da tecnico qualificato, al rimborso delle spese sostenute.
Art. 5 divieti
Si fa richiamo ai seguenti divieti a cui dovranno sottostare tutti i singoli condomini:
E’ tassativamente vietato ai condomini di fare qualsiasi modifica od innovazione alle cose comuni, anche in corrispondenza delle singole quote di proprietà individuale, in assenza del preventivo parere dell’assemblea e delle altre autorizzazioni di legge. L’assemblea per le decisioni del caso potrà richiedere parere tecnico a spese del richiedente prima di deliberare sul richiesto consenso; le sue decisioni dovranno essere prese e comunicate all’interessato non oltre un mese dalla data della richiesta scritta salvo i tempi per il parere tecnico necessario.
Tutti i locali in genere non potranno contenere apparecchi o impianti rumorosi o emananti esalazioni sgradevoli o nocive, o anche materiale facilmente infiammabile ed esplodente.
È vietato occupare, anche temporaneamente l’androne, gli anditi, le scale, i pianerottoli, etc., cioè tutti i locali e tutti gli spazi di proprietà ed uso comune con costruzioni, o collocare oggetti di notevole peso che possono compromettere la stabilità delle strutture e le pavimentazioni o che comunque possono recare pregiudizio alla proprietà degli altri condomini. L’occupazione delle anzidette parti comuni può essere autorizzata solo per consentire le esecuzioni di lavori da eseguirsi nelle parti della proprietà esclusiva dei condomini e sempre per tali occupazioni siano limitate nel tempo e per lo spazio necessario al minimo indispensabile. In ogni caso non dovrà mai impedirsi l’uso delle cose comuni agli altri condomini.
È vietato collocare piante e vasi di fiori sui davanzali delle finestre o sui balconi in modo tale che possano pregiudicare la sicurezza dei passanti per caduta accidentale delle stesse.
L’applicazione di targhe che ciascun condomino volesse applicare all’esterno del portone d'ingresso resta consentita solo rispettando le norme particolari che l’assemblea all’uopo disporrà.
È vietata l’apposizione di targhette negli androni o nelle scale, tranne che alle porte d'ingresso dei rispettivi appartamenti.
Art. 6 limitazione e divieti nella destinazione d'uso
Gli appartamenti dell’edificio dovranno essere destinati ad uso di civile abitazione e, sentito il parere dell’assemblea, potranno essere utilizzati come studi professionali privati. E tassativamente vietata qualsiasi altra destinazione degli appartamenti.
Art. 7 obblighi e doveri di ciascun condomino
Obblighi
Ogni condomino deve comunicare all’amministratore:
il proprio domicilio nel caso che egli non abiti nel proprio appartamento o sia proprietario di un locale facente parte del condominio;
le generalità del nuovo proprietario e copia dell’atto di vendita nel caso egli abbia alienato in tutto o in parte la sua quota;
dichiarazione scritta di aver ceduto al nuovo proprietario anche la quota dei fondi di riserva ordinarie e straordinarie, eventuali quote di ammortamento degli impianti comuni;
le generalità del condomino nel caso di locazione del proprio immobile.
Doveri
rispettare l’orario del silenzio pomeridiano, stabilito fra le ore 14 e le ore 16
la battitura dei tappeti, stabilita fra le ore 7 e le ore 8, previo accertamento che non vi siano panni stesi o altro nelle parti sottostanti; il presente comma è subordinato ad eventuali regolamenti della municipalità.
sciorinare la biancheria, nei luoghi destinati, assolutamente non sgocciolante
rispettare i turni, ovvero il posteggio macchina assegnato e quant’altro deciderà l’assemblea a maggioranza semplice per le integrazioni necessarie a seguito di quanto suesposto e quant’altro sarà necessario integrare.
Cap. 3º
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Art. 8 spese inerenti le parti comuni e i servizi indivisibili
Le spese per la conservazione e la manutenzione straordinaria delle cose comuni o destinate ad uso comune, nonché quelle per l’assicurazione del complesso che l’assemblea deliberasse di stipulare e quelle altre spese eventuali di amministrazione del condominio, saranno ripartite tra tutti i condomini in proporzione dei millesimi corrispondenti al valore di proprietà di ciascuno.
Nessun condomino può sottrarsi al contributo nelle spese di cui al precedente comma, né abbandonare o rinunziare alla proprietà delle cose comuni.
Art. 9 spese inerenti parti e servizi comuni ad un gruppo di condomini
Le spese affrontate saranno ripartite con le apposite tabelle.
Art. 10 spese per l’acqua ed energia
Il condominio è provvisto di n.1 impianto autoclave.
Le spese per il consumo dell’acqua e dell’energia andranno ripartite in base alle letture dei contatori a discarica situati in ciascun immobile; saranno ripartite in parti uguali: il canone, tasse postali, la pulizia della vasca, disinfettante, ed in genere quanto non strettamente legato ai consumi.
Le spese di manutenzione, sia ordinaria sia straordinaria, saranno ripartite secondo tabella millesimale.
Dispersione: è la differenza fra il consumo riportato nella bolletta dell’ENTE erogatore e la somma dei singoli contatori a discarica, ovviamente riferita allo stesso periodo. Detta dispersione sarà ripartita fra tutti i condomini utenti in
-Proposte da dibattere in Assemblea
|| proporzione ai singoli consumi per differenza fra lettura contatore generale e somma dei singoli || in parti uguali || 50% sui consumi rilevati dai contatori a discarica e 50% in parti uguali o in millesimi Generali || ecc.
Fermo restando che i contatori sono al totale servizio del Condominio, l’onere per la sostituzione di un contatore difettoso (strumento, raccorderia e manodopera) è a carico del condomino utente.
Le letture dei contatori dell’acqua saranno effettuate dall’amministratore o da persona da lui incaricata, ovvero come potrà stabilire l’assemblea.
L’amministratore è autorizzato, sentito il parere del consiglio di condominio, a controllare, con eventuale ausilio di un tecnico, periodicamente la perfetta funzionalità dei contatori singoli.
Art. 11 spese per la manutenzione delle scale
Le spese per la gestione dei servizi, manutenzione e ricostruzione delle scale, saranno ripartite con le relative tabelle millesimali.
Art. 12 spese per la manutenzione di solai, soffitti, pavimenti, terrazze a livello
Le spese inerenti queste parti di edificio saranno ripartite tra i condomini come stabilito dalla legge (art. 1123, 1125 e 1126 c.c.)
Art. 13 spese per i balconi
Le spese per i balconi, in quanto proprietà esclusiva degli appartamenti cui servono, sono, per intero, a carico dell’unità immobiliare.
Art. 14 pagamento mensile
Il pagamento delle note condominiali avviene con scadenza mensile, dovrà essere eseguito entro il giorno dieci del mese successivo a quello del mese di riferimento e a seguito di emissione di consuntivi di spesa mensili.
Nel caso di mancato pagamento, dopo il 30º giorno sarà applicato un interesse pari al tasso annuale stabilito per legge, frazionato a mese; di ciò dovrà pronunciarsi esplicitamente l’assemblea in apposito ordine del giorno. Dopo il secondo mese di mancato pagamento, il debitore è moroso, e l'Amministratore, senza indugio alcuno, applica l'art. 63 delle norme di attuazione.
Cap. 4º
ASSICURAZIONE E RICOSTRUZIONE DELL’EDIFICIO
Art. 15 assicurazione
Il complesso deve essere assicurato sulla responsabilità civile compresi i condomini residenti in quanto terzi, scoppio di gas, incendio, l’amministratore per fatti non legati a negligenza.
Per quanto previsto dal comma precedente e per altre voci offerte dagli istituti assicuratori, compreso l’entità del capitale da assicurare, si pronuncerà l’assemblea appositamente convocata.
Il premio sarà ripartito secondo le carature millesimali relative alla proprietà.
L’indennità liquidata, in caso di sinistro, dovrà essere reimpiegata per il sinistrato (se privato), o per l’eliminazione del danno (se parte comune).
Qualora l’indennità liquidata non fosse sufficiente, tutti i condomini dovranno concorrere in proporzione alle rispettive quote di proprietà ad integrare la spesa occorrente per la liquidazione del sinistro.
Cap.5º
Amministrazione del Condominio
Art. 16 nomina dell’Amministratore
L’Assemblea, con deliberazione approvata nelle forme di legge, nominerà un amministratore che potrà essere scelto, oltre che fra i partecipanti al Condominio, anche da un estraneo al condominio, e che durerà in carica un anno.
La stessa assemblea nominerà pure un Consiglio di Condominio, composto da quattro membri, uno per ogni scala ed uno per i locali ai piani sottostrada, con le funzioni di cui al successivo articolo 17.
L’Amministratore, se interno, potrà a sua volta avvalersi di collaboratori esterni per la contabilità mensile e la consulenza fiscale.
Il compenso per l’amministratore (se interno anche per i collaboratori esterni), sarà approvato con delibera dall’assemblea. L’amministratore perde il compenso per eventuale periodo di assenza forzata.
Le funzioni dell’amministratore sono regolate dagli articoli 1129, 1130, 1131, 1133 del codice civile.
L’amministratore revocato o dimissionario ha l’obbligo di rendere conto della sua gestione e deve in ogni caso consegnare al suo successore ed in sua mancanza al Consiglio di condominio tutti i documenti e gli atti relativi alla sua gestione, entro 15 giorni dalla partecipazione della revoca o delle sue dimissioni, indipendentemente da ogni eventuale contestazione in corso con il Condominio.
Art. 17 Consiglio di condominio
Il Consiglio di condominio è composto da quattro membri, uno per ogni scala ed uno per i locali sottostrada, è eletto dall’assemblea e dura in carica un anno.
Esso è l’organo consultivo dell’amministratore e lo collaborerà; si riunirà in via ordinaria ogni quattro mesi, e sentito l’amministratore sull’andamento generale, si attiverà per come al comma successivo.
Il consiglio di condominio deve esercitare il controllo amministrativo, tecnico, contabile sulla gestione del condominio e riferire all’assemblea, se necessario, anche prima della scadenza dell’anno finanziario, con relazione motivata.
Esso sostituisce, nominando fra i componenti un presidente ad interim, l’amministratore in caso di assenza temporanea di questi, come suo procuratore generale, con diritto al compenso pari a quello perso dall’amministratore, e con obbligo di rendiconto.
Art. 18 compiti dell’amministratore
l’amministratore deve provvedere alle spese ordinarie di pulizia e di illuminazione del complesso ed in genere a tutte le spese per il funzionamento dei servizi comuni e per la manutenzione ordinaria delle parti comuni. All’uopo egli compila un preventivo delle spese occorrenti per l’anno che deve amministrare e che deve essere sottoposto alla approvazione dell’assemblea.
per i compiti inerenti la conservazione e l’uso delle cose comuni, è messo a disposizione dell’amministratore un fondo adeguato in denaro il cui importo e le modalità di funzionamento sono stabiliti dall’assemblea all’atto della approvazione del preventivo di cui al 2º comma della lettera a. precedente.
Per la prima costituzione del fondo dovranno versare:
Lire 120.000 gli appartamenti e magazzino; Lire 50.000 i box.
L’amministratore inoltre provvede:
alla esecuzione delle deliberazioni adottate dall’assemblea ed ad assicurare la osservanza del regolamento
alla riscossione dei contributi (anche a mezzo di suo incaricato), delle rendite, delle indennità di assicurazione ed al pagamento delle spese alle rispettive scadenze
ad appianare, in prima istanza, le eventuali divergenze di natura condominiale sorte tra condomini.
Regolamentare le norme che in linea di massima detterà l’assemblea. Tutti i reclami riferentesi all’uso delle cose comuni, vanno indirizzati all’amministratore.
l’amministratore non può ordinare riparazioni straordinarie, salvo che queste abbiano carattere di urgenza ed inderogabilità, e sia intervenuto il parere favorevole del consiglio di condominio, fermo restando, altresì, l’obbligo di convocare al più presto l’assemblea per la ratifica, qualora le spese complessive eccedono Lire 1.500.000 (unmilionecinquecentomila).
L’amministratore, alla fine del suo mandato, presentando il bilancio e quanto previsto dalla legge, nei tempi di cui al successivo art. 22 comma 1, renderà conto della sua gestione all’assemblea.
L’amministratore deve tenere:
Il registro dei verbali, il libro di cassa ad entrate e uscite, il libro inventario delle cose mobili di proprietà del condominio, un elenco dei proprietari con le loro generalità (che nel rispetto delle leggi vigenti resta obbligatorio per tutti i condomini) e indicazione del domicilio qualora non abitano dimora abituale nel condominio, una copia della planimetria dell’edificio.
Il registro dei verbali, il libro cassa ed il libro inventario devono essere vidimati in ogni pagina da almeno un membro del consiglio di condominio.
Art. 19 fondo di riserva per la manutenzione straordinaria
Per provvedere alle spese di manutenzione straordinaria o ad altre esigenze speciali ed imprevedibili, sarà costituito un fondo di riserva a cui gli appartamenti con Lire 120.000 ciascuno, cantine e box con Lire 50.000 ciascuno.
L’amministrazione del fondo di riserva deve essere mantenuto separata dal fondo comune di cui alla lettera b. dell’art. 18.
Le somme accantonate nel fondo suddetto devono essere depositate in un libretto intestato al condominio presso un istituto di credito scelto dall’assemblea.
I prelevamenti dal fondo di riserva saranno fatti dall’amministratore con il benestare di almeno un membro del consiglio di condominio e successiva ratifica dell’assemblea.
Art. 20 chiusura dell’esercizio finanziario
L’esercizio finanziario si chiude in concomitanza con la fine del mandato dell’amministratore.
La somma risultante a debito dei singoli condomini dovrà essere corrisposta entro quindici giorni dalla comunicazione dell’amministratore.
Art. 21 rappresentanza legale
L’amministratore ha la rappresentanza legale del condominio a norma dell’art. 1131 C.C. e del presente regolamento.
Questo potere gli viene conferito limitatamente alla tutela dei diritti sulle cose comuni, giacché per quanto riguarda le singole proprietà individuali ed i diritti ad essi inerenti, la rappresentanza spetta a ciascun condomino.
Cap. 5º
ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
Art. 22 convocazione
L’assemblea dei condomini si riunisce in via ordinaria non oltre 60 giorni dalla chiusura dell'anno finanziario ed in via straordinaria quando l’amministratore lo ritiene necessario o ne abbia avuto richiesta scritta e motivata da almeno due condomini che rappresentano almeno un sesto del valore del complesso, oppure a richiesta del consiglio di condominio.
L’assemblea è convocata a cura dell’amministratore mediante avviso individuale da inviarsi con lettera raccomandata a mezzo posta o raccomandata a mano. Gli inviti spediti a mezzo posta sono a carico del condomino ricevente.
L’avviso deve contenere l’indicazione del luogo, del giorno, dell’ora dell’adunanza, l’ordine del giorno indicante le materie da sottoporre alle deliberazioni dell’assemblea e la data dell’adunanza in eventuale seconda convocazione, che può essere fissata in un giorno successivo alla prima e non oltre dieci giorni dalla medesima.
Se l’amministratore o il consiglio di condominio omettono di convocare l’assemblea, questa può essere convocata da ciascun condomino con le modalità di cui sopra.
Il disposto del precedente comma si applicherà anche nel caso in cui l’amministratore non provveda alla convocazione dell’assemblea entro dieci giorni dalla richiesta fatta dai condomini a norma del 1º comma del presente articolo.
Art. 23 diritto di voto e delega
Ogni condomino ha diritto di farsi rappresentare nell’assemblea o da un condomino oppure da persona di propria fiducia, con delega scritta anche in calce all’avviso della convocazione. Ciascun condomino non può rappresentare più di cinque partecipanti.
Qualora una quota di condominio appartenga in proprietà a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea e che sarà designato dagli interessati, in difetto di ciò provvederà, per sorteggio, il presidente.
I singoli condomini devono astenersi dal partecipare a deliberazioni che abbiano come oggetto cose o servizi alla cui conservazione o gestione abbiano interesse o per i quali esistono rapporti di fornitura o lavori tra di essi in condominio.
Il condomino che sia amministratore, deve astenersi dalle deliberazioni che riguardano la sua gestione, nonché quelle che riguardano provvedimenti da lui adottati.
Art. 24 validità per la costituzione dell’assemblea
L’assemblea e regolarmente costituita quando gli intervenuti alla prima convocazione rappresentano i due terzi dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore del complesso.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza del numero legale o per mancanza del valore necessario, si procederà alla seconda convocazione, nei tempi e con le maggioranze previste dall’art. 1136 del C.C..
Saranno valide le deliberazioni adottate nel rispetto delle norme di legge e del presente regolamento.
L’assemblea potrà deliberare dopo verifica che tutti i condomini sono stati regolarmente invitati. Tale verifica è devoluta al presidente eletto dall’assemblea.
La validità della costituzione dell’assemblea si accerta all’inizio dell’adunanza ed è efficace per tutta la durata della stessa (l’abbandono, per qualsiasi motivo, non varia il numero iniziale dei presenti).
La discussione delle materie poste all’ordine del giorno può essere prorogata al giorno successivo, quando ciò sia stato previsto nell’avviso di convocazione; la riapertura dell’assemblea sarà dichiarata valida dopo l’accertata validità, fatta dal presidente già eletto, nel rispetto delle norme di ai commi precedenti quest’articolo.
I libri, il bilancio consuntivo e i documenti giustificativi del rendiconto annuale, e quant’altro richiesto dai partecipanti al condominio, devono essere posti a disposizione dei condomini, nei cinque giorni che precedono l’assemblea, presso l’amministratore, in orario predefinito o concordato.
Art. 25 deliberazioni dell’assemblea
Saranno approvate con la maggioranza prevista dall’art. 1136 del C.C.
- rendiconto annuale dell’amministratore
- impiego dl residuo, se attivo, di gestione
- preventivo per le spese ordinarie occorrenti durante l’anno
- ripartizione delle spese, se derogabili, tra i condomini
- reimpiego o variazione del fondo straordinario o speciale di cui all’art. 19
- modifiche all’art. 7 del regolamento
- nomina dell’amministratore
- nomina del consiglio di condominio
- liti attive o passive relative alle materie che esorbitano dalle attribuzi
